少繳城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅的案例解析 (一)案例資料 某房地產(chǎn)企業(yè)成立于2009年5月,經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開發(fā)、投資管理與企業(yè)管理、園林綠化工程、停車場管理服務(wù)。該企業(yè)擁有的土地和房產(chǎn)較多,2016年3月,當(dāng)?shù)氐胤蕉悇?wù)局稽查局對該企業(yè)的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅情況進行稅務(wù)稽查。 (二)稅務(wù)稽查方法 1. 了解城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅情況 (1)稅務(wù)人員通過檢查企業(yè)賬簿資料、土地使用證、土地出讓協(xié)議等資料,發(fā)現(xiàn)企業(yè)共有土地三幅。分別是外購辦公樓占地,土地使用證面積是924平方米;開發(fā)建設(shè)的商業(yè)綜合體占地面積為36000平方米;2015年8月剛剛受讓的住宅開發(fā)用地97000平方米。 (2)企業(yè)對辦公樓占地及自營的商業(yè)綜合體占地按規(guī)定申報了城鎮(zhèn)土地使用稅,但對2015年8月受讓的住宅開發(fā)用地97000平方米未申報城鎮(zhèn)土地使用稅。稅務(wù)人員決定進一步了解2015年8月受讓的住宅開發(fā)用地,未申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的原因。 (3)稅務(wù)人員通過詢問和審閱土地出讓協(xié)議等資料了解到,該企業(yè)通過受讓取得的土地為非耕地,一直空置未使用。雖然已與國土部門簽訂了土地受讓協(xié)議,協(xié)議約定了交付土地的時間2015年8月,但是由于近期房地產(chǎn)市場不景氣,企業(yè)資金比較緊張,所以受讓土地后并沒有對該幅土地開工建設(shè),一直處于空置狀態(tài)。而且土地出讓金企業(yè)只付了40000萬元,尚欠10900萬元,也沒有辦理土地使用證。企業(yè)財務(wù)人員解釋,由于該幅土地存在企業(yè)違約被國土部門收回的可能性,因此,企業(yè)沒有申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 2. 了解房產(chǎn)稅的納稅情況 (1)通過檢查企業(yè)賬簿資料、房產(chǎn)稅納稅申報表等資料,了解到該企業(yè)的辦公樓按規(guī)定申報繳納的房產(chǎn)稅正確。 (2)稅務(wù)人員檢查該企業(yè)開發(fā)建設(shè)的商業(yè)綜合體相關(guān)會計核算資料發(fā)現(xiàn),該項目已全部完工驗收,企業(yè)也已經(jīng)將其從“開發(fā)產(chǎn)品”科目轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目,反映出該企業(yè)開發(fā)建設(shè)的商業(yè)綜合體主要用于出租。稅務(wù)人員在對商業(yè)綜合體的實地走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn),該商業(yè)綜合體盡管經(jīng)營得比較紅火,但目前還有部分商鋪尚未對外租出,處于空置狀態(tài)。企業(yè)為了加強商鋪招租力度,考慮新進場的商戶要對門店進行裝修,根據(jù)商鋪面積的大小、租賃期限的長短,該公司分別給予租戶30天到90天不等的免收租金期限。在免收租金期限內(nèi)承租人可以實際使用房產(chǎn),無須支付租金,免收租金期限滿后按規(guī)定支付租金。 (3)經(jīng)檢查企業(yè)賬簿記錄及相關(guān)納稅資料,該企業(yè)只對收取的租金按規(guī)定繳納了房產(chǎn)稅,對處于空置狀態(tài)以及處于免收租金期限的房產(chǎn)未申報繳納房產(chǎn)稅。稅務(wù)人員指出,上述兩種狀態(tài)的房產(chǎn)需要繳納房產(chǎn)稅。財務(wù)人員解釋,對處于空置狀態(tài)的房屋,屬于企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品,對企業(yè)而言是一種產(chǎn)品,不需要繳納房產(chǎn)稅;該企業(yè)開發(fā)建設(shè)的商業(yè)綜合體是用于對外出租的,且租出的商鋪都與出租戶簽訂了租賃協(xié)議,商業(yè)綜合體應(yīng)按照租金收入申報繳納房產(chǎn)稅,沒有租金收入就不應(yīng)該申報繳納房產(chǎn)稅,免收租金期間不應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。 (三)相關(guān)稅法解析 1. 受讓土地沒有開工建設(shè),是否需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的稅法解析 (1)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定,新征用的土地,依照下列規(guī)定繳納土地使用稅:征用的耕地,自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅;征用的非耕地,自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。 (2)該企業(yè)通過受讓取得的97000平方米土地為非耕地,已與國土部門簽訂了土地受讓協(xié)議,協(xié)議約定了交付土地的時間為2015年8月,根據(jù)上述規(guī)定,該企業(yè)應(yīng)于協(xié)議約定交付土地的次月起,即2015年9月開始繳納土地使用稅。 (3)已知該土地所在地段的適用稅額為6元/平方米,截止到2016年3月,該企業(yè)應(yīng)補繳7個月的城鎮(zhèn)土地使用稅,由于城鎮(zhèn)土地使用稅按年計算。 因此,應(yīng)補繳的城鎮(zhèn)土地使用稅=6×97000×(7÷12)=339500(元)。 2. 房產(chǎn)免收租金期限間,是否需要繳納房產(chǎn)稅的稅法解析 (1)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)第二條關(guān)于出租房產(chǎn)免收租金期間房產(chǎn)稅問題規(guī)定,對出租房產(chǎn),租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期限由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。 (2)根據(jù)上述規(guī)定,免收租金期限由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。該公司在免收租金期間應(yīng)按照房產(chǎn)原值申報繳納房產(chǎn)稅。 (3)稅務(wù)人員通過逐筆核對,最后確認(rèn)免收租金期間該企業(yè)應(yīng)補繳房產(chǎn)稅159300元。 3. 對于空置房,是否需要繳納房產(chǎn)稅的稅法解析 (1)國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號)第一條規(guī)定,鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房在出售前,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品。因此,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,在售出前,不征收房產(chǎn)稅;但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 (2)上述規(guī)定是針對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的商品房用于出售的情況,在出售前,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品,不征收房產(chǎn)稅。而該企業(yè)開發(fā)建設(shè)的商業(yè)體是用于出租而非用于出售,并且開發(fā)的房產(chǎn)全部已經(jīng)完工驗收,企業(yè)也已將其從“開發(fā)產(chǎn)品”科目轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目,應(yīng)當(dāng)認(rèn)為該商業(yè)綜合體是企業(yè)自用建造的商品房。對于房地產(chǎn)企業(yè)專門用于對外出租建造的商業(yè)房產(chǎn),應(yīng)視同一般企業(yè)建造房產(chǎn),按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。 (3)國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號)第二條第四項規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 (4)根據(jù)上述規(guī)定,該企業(yè)應(yīng)自商業(yè)綜合體交付之次月起計征房產(chǎn)稅和,對于企業(yè)因各種原因未能租出去的部分,應(yīng)按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。稅務(wù)人員通過核對計算,最后確認(rèn)處于空置狀態(tài)的房產(chǎn)應(yīng)補繳房產(chǎn)稅296200元。(四)稽查處理結(jié)果 (1)根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的相關(guān)規(guī)定,要求該企業(yè)補繳城鎮(zhèn)土地使用稅339500元。 (2)根據(jù)房產(chǎn)稅的相關(guān)政策,要求該企業(yè)補征房產(chǎn)稅455500元(159300+296x200)。 (3)根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條之規(guī)定,從稅款滯納之日起至稅款實際繳納之日止,按日加收萬分之五的滯納金。 稅務(wù)人員認(rèn)為,企業(yè)因?qū)ο嚓P(guān)政策理解偏差造成少繳稅款,沒有對該企業(yè)進行處罰。 (五)借鑒與思考 城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅是對企業(yè)保有資產(chǎn)環(huán)節(jié)征收的稅,納稅人應(yīng)明確只要是經(jīng)營用房地產(chǎn),必然要涉及這兩種稅。本案例中的情況在實際中是比較多見的,很多納稅人認(rèn)為房地產(chǎn)未使用或未取得收益就不需要繳納相關(guān)稅金,納稅人應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)稅法相關(guān)規(guī)定,正確申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅,避免出現(xiàn)納稅錯誤。 1. 對未使用的土地應(yīng)區(qū)分情況進行稅務(wù)處理 在城鎮(zhèn)土地使用稅的處理上,如果是企業(yè)與土管部門簽訂了受讓協(xié)議,但由于未拆遷等不屬于企業(yè)自身的原因而實際無法使用土地的情況,可以和稅務(wù)部門協(xié)商免交城鎮(zhèn)土地使用稅。而對于因企業(yè)自身原因而未使用土地,是不可以免征城鎮(zhèn)土地使用稅的,應(yīng)于協(xié)議約定交付土地的次月起,開始申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 2. 正確處理免收租金和無租金使用的房產(chǎn)稅繳納 對于免收租金的涉稅行為,根據(jù)《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)第二條規(guī)定,對出租房產(chǎn),租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由房屋產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。對于無租金使用的涉稅行為,根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財稅〔2009〕128號)第一條規(guī)定,無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人,依照房產(chǎn)余值代繳房產(chǎn)稅。 從財政部、國家稅務(wù)總局的兩個房產(chǎn)稅規(guī)定來看,同樣是不收取租金使用房產(chǎn)的行為,一個是規(guī)定由房屋產(chǎn)權(quán)所有人按房產(chǎn)原值繳納的房產(chǎn)稅;另一個是規(guī)定由使用人按房產(chǎn)余值代繳。無償使用他人房產(chǎn)與免租金期間使用他人房產(chǎn),表面看來使用人都無須支付租金給房產(chǎn)所有人,但兩者有著本質(zhì)的區(qū)別,其稅務(wù)處理也是不同的,納稅人應(yīng)認(rèn)真體會正確處理。 3. 明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)房產(chǎn)的目的合理納稅 國稅發(fā)〔2003〕89號規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,在售出前,不征收房產(chǎn)稅,但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。在實際操作中,納稅人應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)房產(chǎn)的目的合理納稅,如果立項開發(fā)的是對外出售的商業(yè)及住宅用房等房地產(chǎn),在售出前是不需要繳納房產(chǎn)稅的。如果立項開發(fā)是自用辦公樓或者專門用于對外出租的商業(yè)等房產(chǎn),則應(yīng)視同一般企業(yè)建造房產(chǎn)一樣,按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。
|